Metsähallituksen metsätilakaupat 1998 – Myyjän muotokuva, kauppahintojen ja tilan hankinnan kannattavuuden arviointia
Työ liittyy Maanmittauslaitoksen ja Metsäntutkimuslaitoksen metsäomaisuuden arvioitimenetelmien kehittämiseen tähtäävään tutkimukseen. Hankkeessa on tutkittu kiinteistöarviointimenetelmien; kauppa-, tuottoarvo- ja summa-arvomenetelmien soveltuvuutta metsäomaisuuden arviointiin vuonna 1995 tehtyjen edustavien kiinteistökauppojen empiirisessä aineistossa. Työssä on laadittu myös ehdotus siitä, miten metsäomaisuuden arviointimenetelmiä tulisi kehittää käytännön arvioititarpeisiin, kun lähtökohtana ovat markkinoilla maksetut kauppahinnat.
Metsähallitus on ollut yhtenä taustatahona mainitun tutkimushankkeen johtoryhmässä. Kun keskeisiä tutkimustuloksia on esitelty, Metsähallitus tarjosi mahdollisuuden käyttää hyväksi tekemiensä tilakauppojen aineistoja. Tässä raportissa on keskitytty vuonna 1998 tehtyjen kauppojen tarkasteluun. Metsätilojen myyjille lähetettiin postikysely, jonka tarkoituksena selvitettiin luopujien muotokuvaa, kiinteistöarvioinnissa käytettyjä tietolähteitä ja Metsähallituksen asemaa metsätilojen markkinoilla. Tutkimuksen toisena tarkoituksena oli verrata vuoden 1995 tutkimusaineistosta laskettujen hintamallien käyttökelpoisuutta toisessa aineistossa ja saada käsitys hintatasosta, kun Metsähallitus oli ostajana. Kolmantena selvitettävänä kysymyksenä oli se, mikä on metsäomaisuuteen sijoittamisen kannattavuus puustoltaan erilaisissa tilakaupoissa. Neljäntenä pyritään kehittämään Metsähallituksen tarpeisiin tilakaupan seurantajärjestelmä, jota voitaisiin käyttää myös kauppa-arvomenetelmän vertailuaineistona.
Metsähallituksen tilakaupat rajattiin samoin kriteerein kuin vuonna 1995 kerätty Metlan tutkimusaineisto. Metsähallituksen aineistoon tuli yhteensä 154 metsätilakauppaa. Postikyselyyn saatiin vastaus 106:lta myyjältä. Myyjistä suurin osa oli eläkeläisiä ja perinkuntia. Noin puolella myyjistä oli käytössään oma arviolausunto kohteen arvosta, yli puolella oli tilalle laadittu metsäsuunnitelma ja yli puolessa kaupoista Metsähallitus oli ainoa tarjouksen tekijä.
Hankitut tilat olivat vähäpuustoisa; pinta-alasta suurin osa oli taimikoita ja nuoria kasvatusmetsiä. Suojelutarkoituksiin ostetut kohteet olivat runsaspuustoisia, mutta tällaisia ostokohteita oli aineistossa vain muutamia.
Metsähallituksen Etelä-Suomesta hankkimista tiloista maksettiin keskimäärin noin 8 700 mk/ha. Metlan hintamallien mukaan Metsähallitus sai hankituksi hintaennusteita edullisemmin vähäpuustoisia tiloja ja maksoi puustoisista tiloista malliennusteita enemmän. Puustoisiin kohteisiin kuului suojelutarkoituksiin hankittuja tiloja.
Pohjois-Suomessa hankittiin tiloja noin 3 600 markan hehtaarihinnalla. Metlan Pohjois-Suomen hintamallin mukaan Metsähallitus sai hankituksi 5-10 % hintaennusteita edullisemmin tiloja.
Metsätiloihin sijoittamisen kannattavuutta arvioitiin Metlan laatimien kannattavuuslaskelmien perusteella. Metsähallituksen sijoitukset maksetuille kauppahinnoille tuottavat Etelä-Suomessa keskimäärin noin 6 %:n ja Pohjois-Suomessa 5 %:n reaalituoton. Kun tilan puuston keskitilavuus on 40-120 m3/ha, sijoituksesta voi arvioida saatavan 7-9 %:n tuoton Etelä-Suomessa ja 5-7 %:n tuoton Pohjois-Suomessa.